Арбитражный адвокат

Как уменьшить арендную плату или расторгнуть договор, если бизнес пострадал, а арендодатель не идет на уступки?

Если во время вынужденных каникул ваш бизнес простаивает и платить за аренду нечем?

Согласно ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор может попросить арендодателя об отсрочке платы. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

По условиям правительства отсрочку могут продлить до 1 октября 2020 года. Но это не значит, что сразу после можно будет рассчитаться с долгами. Задолженность нужно будет гасить ежемесячно и равными платежами (не более половины от размера арендной платы). Начать выплаты разрешат только с 1 января 2021 года, а погасить — не позднее 1 января 2023 года.

Что нужно знать руководителю?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, отсутствие денежных средств на оплату аренды не является форс-мажором. Тем не менее полагаем, что шанс избежать ответственности в условиях пандемии и запретительных действий властей есть.

Свяжитесь с нами, чтобы заблаговременно оценить риски, узнать что делать в той или иной ситуации, принять превентивные меры.

ЕСЛИ ВО ВРЕМЯ ВЫНУЖДЕННЫХ КАНИКУЛ ВАШ БИЗНЕС ПРОСТАИВАЕТ И ПЛАТИТЬ ЗА АРЕНДУ НЕЧЕМ?

Согласно ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", арендатор может попросить арендодателя об отсрочке платы. Арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение об отсрочке в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

По условиям правительства отсрочку могут продлить до 1 октября 2020 года. Но это не значит, что сразу после можно будет рассчитаться с долгами. Задолженность нужно будет гасить ежемесячно и равными платежами (не более половины от размера арендной платы). Начать выплаты разрешат только с 1 января 2021 года, а погасить — не позднее 1 января 2023 года.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ АРЕНДАТОР НЕ ГОТОВ СТОЛЬКО ЖДАТЬ И ЖИТЬ В ДОЛГАХ, НО И ТЕРЯТЬ ПОМЕЩЕНИЕ ПОСЛЕ «КОРОНАВИРУСНЫХ КАНИКУЛ» ТОЖЕ НЕ ХОЧЕТ?

В первую очередь для этого необходимо направить арендодателю предложение об изменении или расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Если письмо (претензия) останется без ответа, или будет получен отказ - по истечении 30 дней следует обратиться в суд с соответствующим иском.

Практика показывает, что на судебные тяжбы уходит не меньше двух месяцев. На основании ст. 451 ГК РФ договор расторгается или изменяются его условия с момента вступления в силу решения суда. Возможно, что в ближайшее время встанет вопрос о применении этой статьи во взаимосвязи с иными, например со ст. 1 ГК РФ, чтобы можно было просить суд расторгнуть договор, скажем, с момента направления предложения о прекращении или изменении договора.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ РУКОВОДИТЕЛЮ?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, отсутствие денежных средств на оплату аренды не является форс-мажором. Тем не менее полагаем, что шанс избежать ответственности в условиях пандемии и запретительных действий властей есть.

Свяжитесь с нами, чтобы заблаговременно оценить риски, узнать что делать в той или иной ситуации, принять превентивные меры.

Связаться с нами по WhatsApp чтобы узнать больше.

ЧТО МЫ ПРЕДЛАГАЕМ?

1. СПОРЫ О СНИЖЕНИИ/ОТСРОЧКЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Как правило, подобные споры возникают в следующих случаях:

- арендатору законодательством прямо предоставлены арендные льготы, однако арендодатель отказался изменять условия договора;

- между арендодателем и арендатором имеется спор о том, имеет ли право на льготы арендатор;

- арендатор не входит в перечень льготных категорий, но требует изменить условия договора об оплате аренды на основании ст. 451 ГК РФ ("в связи с изменившимися обстоятельствами").

2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ

Как правило, подобные споры возникают в следующих случаях:

- у арендатора отсутствует возможность исполнять договор, но арендодатель уклоняется от расторжения;

- инициатором расторжения выступает арендодатель, когда дальнейшее исполнение договора невозможно или экономически нецелесообразно.

3. СПОРЫ О ВЗЫСКАНИИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

В последние время многие арендаторы отказались от внесения арендных платежей, ссылаясь на форс-мажор. Однако представление о форс-мажоре как об универсальном инструменте, освобождающем от обязательств, неверно, и арендодатель часто имеет право на взыскание арендных платежей или их части. О перспективах такого дела можно судить только изучив все обстоятельства конкретного спора.

4. ИНЫЕ СПОРЫ, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Защитим интересы арендатора или арендодателя по любым другим категориям арендных споров, при необходимости проведем процедуру досудебного урегулирования.

Стоимость юридического сопровождения судебного спора, рассматриваемого в упрощенном порядке - от 20 000 рублей, в общем порядке - от 30 000 рублей.

Связаться с нами по WhatsApp чтобы узнать больше.